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流動充裕!炒房客再迎強監管
專家稱貨幣寬松下資金不會大量流向樓市

發布時間:2020-04-24 09:47 來源: 南方日報
  

4月以來,疫情防控逐步取得階段性的顯著成效,而隨著降息、降準等貨幣寬松政策對經濟基本面的平穩持續釋放利好,各行各業的復工復產正逐步接近或達到正常水平,加上此前全國60多個城市從供需兩端不斷出臺的產業扶持政策,推動著房地產行業融資環境持續改善,企業投資開發的熱情亦明顯回升,以深圳為代表的部分一二線熱點城市則出現了快速回暖現象。

不過,4月國家高層會議再次強調“房住不炒”的政策總基調,與此同時,住建、金融等相關部門發布的政策措施也從多個方面對各種投機炒房行為釋放嚴管信號。

3月境內信用債融資井噴

今年春節后,房地產企業面臨著新一輪的償債高峰期。在南方產業智庫監測的近百家房企里邊,2020年到期需要償還的債券便超過5500億元,同比2019年增加逾四成。

一季度以來,為了對沖疫情給宏觀經濟帶來的潛在負面影響,國家和地方不斷出臺積極的促生產和促消費政策,從供需兩端共同發力,對房地產行業的平穩發展起到顯著成效。尤其在貨幣寬松和財政積極政策的正向影響下,企業融資環境明顯改善。

公開數據顯示,3月以來,國內房企出海融資的頻次逐步減少。在房企發布的19宗海外融資里邊,總融資額度僅約為56億美元,相比1月的120億美元和2月的近100億美元大幅跳水。與此同時,房企3月在境內的債券融資環比大漲了83.9%,達到941.64億元,同比亦增長了35.1%。

而據Wind申萬房地產開發(信用債)分類的統計數據顯示,房企3月國內信用債發行規模創2019年以來單月新高。以發行公告日測算,2020年3月共有118家債務主體發行境內信用債(包括證監會主管ABS、一般中期票據、一般公司債、私募債、定向工具以及超短期融資債券等),合計募資規模1132.51億元,同比增加約80%,環比增長183.08%。

從單只債券募資規模來看,排名前十房企包括融創、碧桂園、世茂建設、金茂投資、華夏幸福、中國鐵建、世茂股份、保利發展、首開股份以及招商蛇口。從前十企業發行票面利率來看,華夏幸福的可交換債票面利率最高,達到7.7%。

最低的是由首開股份和招商蛇口所發行的超短期融資債券,票面利率分別為2.65%和2.56%。

房企群起鏖戰土拍市場

在融資環境持續改善的情況下,3月和4月的土拍市場也迎來一波小高潮。據南方產業智庫監測,4月廣州、東莞、福州、杭州、合肥、廈門、昆明、西安、蘇州、無錫等多座城市均出現房企集中搶灘土拍市場的“搶地現象”。

東莞萬江地塊一宗地預計在3月25日拍賣,但3月24日晚上,卻引來了萬科、星河、中海、招商、保利等58家開發商提前報價,提前一天拍出封頂價,直接把低迷的東莞樓市攪到了沸點。同樣在3月25日,蘇州集中出讓6宗涉宅地塊,其中包括4宗純宅地及2宗商住地塊,總起價為110.84億元,引來多家房企爭搶,6宗地塊均溢價成交,拿地房企情緒高漲,推動最終成交總價達到了123.69億元。

4月14日,深圳土地市場再度迎來“火爆日”。分別位于寶安福永街道和龍崗寶龍街道的兩宗人才房用地集中出讓,共吸引6家開發商、舉牌202輪。最終,兩宗地均以最高限價成交,由深圳市人才安居集團分別以9.93億元、5.22億元獨家包攬兩宗地。

4月22日,廈門迎來2020年土拍首秀,集中推出3幅地塊,吸引了保利、中海、華發等近20家房企參拍,其中誕生了一宗百億地塊,溢價率為43.8%。

4月,歷經多次流拍或終止出讓的廣州天河廣氮地塊,在重新上線后居然成了“香餑餑”,吸引了6家房企前來爭搶,共加價12輪成交,成交樓面價為每平方米35782元。恒大亦以總價220645萬元擊敗6家對手,斬獲花都紅棉大道一期地塊,溢價率34.8%,總加價54輪。

盡管以恒大、富力為代表的一批上市房企均表示,今年將謹慎拿地。然而,隨著龍頭房企陸續以發債等方式尋得資金活水以后,其拿地的積極性亦重新被燃起。正因為企業拿地熱情高漲,廣州其實也在“悄悄”加大土地供應。4月15日以來,廣州發布了3次經營性用地掛牌出讓公告,合共推地13宗,均將于5月份入市出讓,總起拍價達273.98億元。

炒房客需求將繼續面臨政策嚴管

土拍市場的溢價成交,一定程度上也推高人們對商品住宅市場價格的預期。對于買漲不買跌的人來說,這或許就成了樓市回暖的直接信號。因而,近期也出現了深圳等城市買房者加大杠桿入市的現象。

據Wind數據,截至2020年3月份,深圳二手住宅價格指數同比已經連續上漲了30個月。個別自媒體甚至報料百萬“茶水費”重現市場。4月20日,中國人民銀行深圳中心支行貨幣信貸處發文要求各銀行針對今年以來新發放的房抵經營貸(含借款人為企業或個人)情況立即開展自查。

在隨后的4月22日,深圳市中小企業服務局、深圳市住建局、深圳市市場監管局、深圳市銀保監局和人民銀行深圳市中心支行五部門通報房抵貸買房調查情況。其核心內容是,當地不存在網傳貸款貼息資金進入房市的情形;一季度房價大幅上漲的傳言與事實嚴重不符,不排除個別中介機構和人員惡炒深圳樓價;不符合條件的人員是不可能在深圳購買住房的,包括二手房;未發現剛注冊企業申請經營貸的情況;未發現支小再貸款信貸資金通過房產抵押經營貸形式流入房地產市場的情況;個別商業銀行有客戶先全款買房,再以該新購置房產作為抵押申請經營貸的情況,但規模占比很小。

不管怎樣,趁著這一輪樓市醞釀回暖,炒房客的身影已經在一些城市出現。為此,國家4月份重申“房住不炒”的政策基調以及促進房地產市場平穩健康發展的政策目標。記者注意到,4月13日晚間,住建部發布了《住房和城鄉建設部發布關于提升房屋網簽備案服務效能的意見》,明確提到“市、縣住房和城鄉建設部門要全面采集樓盤信息,按照規定建立健全覆蓋所轄行政區域的各類新建商品房和存量房的樓盤表”。“自動核驗交易主體。市、縣住房和城鄉建設部門應當推動房屋網簽備案系統與公安、民政、稅務、人力資源社會保障、市場監管、自然資源、法院等部門和單位相關信息系統聯網,通過信息共享等方式自動核驗交易主體的身份、婚姻狀況、稅收、社會保障、市場主體登記、不動產登記、失信被執行人等信息,逐步實現當事人僅憑身份證件即可完成交易主體核驗。”這意味著以后這張統一的大網,不僅能夠幫助監管機關了解每個人的不動產信息,同時也將通過實時的樓市交易動態,為監管部門打擊炒房行為提供最有效的數據支撐,更為將來房產稅、空置稅、租房稅的征收打下基礎。

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LPR再現非對稱降息,買房剛需族怎么辦?

4月20日,央行發布最新一期LPR利率,其中一年期利率為3.85%,五年期利率為4.65%,分別較上月降低20個基點和10個基點。

自新LPR模式創設以來,1年期LPR累計調整了5次,累計下調46個基點,而5年期LPR僅調整了3次,累計下調20個基點。LPR再現非對稱降息,對外釋放的無疑是調控不放松的信號,這相當于為樓市筑上攔水大壩。為幫助讀者深入了解有關LPR及近期流動性對房地產市場影響,記者專門采訪了戴德梁行廣州估價及顧問服務部高級助理董事曾國勝。

4月LPR及加點情況令房貸利率幾乎下調至歷史最低水平,對于銀行的房貸業務會不會有刺激作用?曾國勝認為,如果單獨對新增房貸而言,LPR下調意味著利息減少,購買需求可能會提升。但流動寬松了,不能簡單地說成一定會刺激很多人去投資交易。LPR下行,并不意味著大批資金流入房地產市場,受惠的主要還是買首套房的剛需群體。一些剛需盤的銷量可能會有提升。但對于投資購房者,比如中檔樓盤或者偏高端物業,可能影響不大。

按照政策,貸款人可以自主選擇是否轉換LPR。到底是選擇轉還是不轉,對不同類型的購房者是否應該有不同的選擇?曾國勝認為,對存量房貸而言,商貸也分為首套、二套或者多套貸款。如果辦理貸款時房貸利率比較緊張,比如按基準利率上浮10%或者20%執行,甚至首套房也有較大上浮的,這群購房者會有很強的動力去轉換為LPR,因為利息確實會降很多,效果也是立竿見影的,約定日期到后馬上就能省很多錢。但對于購房時利率打折的人,且折扣較高的(比如7折),那么這群人可能就沒有太大動力去做轉換。不過按現在的LPR轉換,這些人的利息還是可以減少一點點的,現階段而言,還貸者很可能是會選擇轉換的。

馮善書 葛政涵


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